略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購(gòu)管理

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房地產(chǎn)業(yè)是目前公認(rèn)的暴利行業(yè)。但是競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢(shì)以及政策上的原因已經(jīng)使得行業(yè)整體利潤(rùn)水平有逐漸下降的趨勢(shì)。 因而使得不少企業(yè)關(guān)注起招標(biāo)采購(gòu)的重要性，不僅僅是希望在這個(gè)環(huán)節(jié)防范舞弊，還要能有效的控制成本。但無(wú)論從招標(biāo)采購(gòu)的手段、方法、效果上，房地產(chǎn)業(yè)與一般制造業(yè)比較起來(lái)還有很大的差距。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)特點(diǎn)、一些應(yīng)注意的問(wèn)題、招標(biāo)采購(gòu)方法進(jìn)行分析，以期起到拋磚引玉之效，不當(dāng)之處歡迎批評(píng)指正。

一、             房地產(chǎn)行業(yè)的采購(gòu)特點(diǎn)：

制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)都有不同的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)比較特殊，從某方面講，它兼具了制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)。且由于牽扯面更廣，困難更大。

1、采購(gòu)種類(lèi)繁雜，結(jié)構(gòu)復(fù)雜

從供應(yīng)鏈管理的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)簡(jiǎn)單，需求相對(duì)確定、沒(méi)有庫(kù)存壓力。但是其采購(gòu)種類(lèi)繁雜程度也是一般制造業(yè)無(wú)法相比的。尤其對(duì)目前許多“造鎮(zhèn)公司”而言，除了傳統(tǒng)意義上的建材招標(biāo)外，還有學(xué)校、醫(yī)院、酒店、會(huì)所、能源、物業(yè)、通信等配套設(shè)施的招標(biāo)；加之現(xiàn)在全裝修房也越來(lái)越多，種類(lèi)也就愈加繁雜了。百貨類(lèi)流通業(yè)的采購(gòu)種類(lèi)也很多。但它沒(méi)有規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等多種形式。在房地產(chǎn)行業(yè)中，還有甲定乙供、甲供、甲方限價(jià)乙供等多種形式混雜，往往在不同的主體之間有很大的利益沖突。由于采購(gòu)種類(lèi)繁雜，采購(gòu)人員的時(shí)間、精力、能力的局限性使得采購(gòu)人員難于像制造業(yè)采購(gòu)人員一樣專(zhuān)精。

2、地域性強(qiáng)，各自為政

目前，全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，大多數(shù)規(guī)模都很小，且集中在一兩個(gè)城市開(kāi)發(fā)，全國(guó)性的房地產(chǎn)公司數(shù)量很少。即就是某些跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因?yàn)榉N種原因，統(tǒng)一采購(gòu)也很難實(shí)現(xiàn)。而那些可以進(jìn)行全國(guó)性采購(gòu)的產(chǎn)品，如門(mén)窗、保溫板等，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都不太大。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行全國(guó)性的統(tǒng)一采購(gòu)也帶來(lái)了困難。例如水泥、砌塊等，受運(yùn)輸距離的限制，地域性很強(qiáng)。

中國(guó)建材行業(yè)目前還處于區(qū)域性的自由競(jìng)爭(zhēng)階段，整個(gè)行業(yè)人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等都不盡如人意。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性限制了建材行業(yè)的兼并重組，建材行業(yè)的區(qū)域性又對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)性采購(gòu)形成反向制約。

3、項(xiàng)目特色

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都是項(xiàng)目公司。雖然長(zhǎng)期在某一個(gè)城市作項(xiàng)目，但是沒(méi)有長(zhǎng)期觀念，打一槍換一個(gè)地方。由于項(xiàng)目特色導(dǎo)致的短期行為嚴(yán)重。沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃。建材供應(yīng)商很難與地產(chǎn)商間建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。由于信息化水平較低，組織的有效知識(shí)積累因?yàn)轫?xiàng)目特色無(wú)法保持。凡此種種原因造成了信息的不對(duì)稱(chēng)和交易成本過(guò)高。極大地阻礙了地產(chǎn)和建材兩個(gè)行業(yè)的發(fā)展。一般制造業(yè)都制定有成本降低計(jì)劃，對(duì)于常用材料每年都要有一定的成本下降，同時(shí)不斷開(kāi)發(fā)新的供應(yīng)商，讓供應(yīng)商在設(shè)計(jì)階段就參與，共同努力來(lái)降低成本，這些有效的措施，在項(xiàng)目型的公司里往往不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)招標(biāo)采購(gòu)產(chǎn)生了較大的影響。

4、關(guān)聯(lián)主體多

在一般的工業(yè)企業(yè)里，關(guān)聯(lián)方很少。設(shè)計(jì)、采購(gòu)、應(yīng)用方，供應(yīng)方，一般只需要這幾個(gè)環(huán)節(jié)就足夠了。而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性還體現(xiàn)在：關(guān)聯(lián)主體很多?？偘⒎职?、代理、甲方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等很多關(guān)聯(lián)主體。僅舉門(mén)窗招標(biāo)為例，讀者可以領(lǐng)略其中的復(fù)雜性：為了有效的降低成本，保證產(chǎn)品品質(zhì)，采購(gòu)人員要指定門(mén)窗的主要部件（玻璃、型材等），同時(shí)，安裝需要總包的配合，所以一般需要采取甲定乙供的形式。因?yàn)殚T(mén)窗加工廠規(guī)模都較小，如果開(kāi)發(fā)面積較大，需要的門(mén)窗加工廠、總包方就比較多。

由于不同形式的招標(biāo)采購(gòu)和不同主體間復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在確定價(jià)格、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、交貨期等上存在很多問(wèn)題。采購(gòu)周期漫長(zhǎng)、中間扯皮事情較多。

5、信息化程度低

與制造業(yè)、流通業(yè)比較起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)方式落后幾十年以上。很少有房地產(chǎn)業(yè)建立招標(biāo)采購(gòu)信息系統(tǒng)。也沒(méi)有使用EDI等標(biāo)準(zhǔn)的信息平臺(tái)。大多數(shù)企業(yè)還在采用傳真、電話的傳統(tǒng)方式進(jìn)行詢價(jià)。更不用提網(wǎng)上競(jìng)價(jià)了。

在很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)的信息化程度受制于信息化水平落后的建材行業(yè)。

6、管理初級(jí)，采購(gòu)尚未成為戰(zhàn)略高度

由于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目特色，又加之行業(yè)利潤(rùn)率高，管理水平普遍不高。

招標(biāo)采購(gòu)在很大程度上僅僅是防范舞弊，招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)的負(fù)責(zé)人大都不是企業(yè)的高級(jí)管理人員，招標(biāo)采購(gòu)人員的整體素質(zhì)有待提高。通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)降低成本、建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系的理念還未得到有效重視，采購(gòu)還不具有戰(zhàn)略作用。招標(biāo)采購(gòu)?fù)皇呛?jiǎn)單的比比價(jià)格就完事了。其效度很差。比如，國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)窗戶價(jià)格采用簡(jiǎn)單的平方米單價(jià)方法，而不同尺寸的窗戶價(jià)格差距非常之大，這樣成本控制往往成為一本糊涂賬； 再比如國(guó)內(nèi)企業(yè)在涂料招標(biāo)時(shí)往往采用平方米單價(jià)法。很多供應(yīng)商便在施工中將水泥比例大幅度提高，造成質(zhì)量上的隱患。