2015房地產估價師《案例與分析》復習指導（7）

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7.2.2.4 求在建工程價值的公式

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費

7.2.2.5 求舊房價值的公式

舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房應負擔的稅費

7.2.3 按開發(fā)完成后的經營方式細化的公式

7.2.3.1 適用于開發(fā)完成后出售的公式

V=Vp-C式中V—待開發(fā)房地產的價值；Vp—用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；C—應扣除項目。

7.2.3.2 適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式

V=VR-C式中VR——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值。

7.3 現金流量折現法和傳統(tǒng)方法

7.3.1 現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的定義

房地產開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現金流量折現法；②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

現金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定時期內收入或支出的資金數額?，F金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量?，F金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。

凈現金流量是指某一時點的正現金流量與負現金流量的代數和，即：凈現金流量=現金流入量-現金流出量

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責任編輯：向日葵

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發(fā)布：2007-07-11 11:32 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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