童悅仲：住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破壁壘

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中國房地產(chǎn)研究會副會長 童悅仲

天津市作為我們國家的直轄市，集中了像天津大學(xué)、天津市的設(shè)計院、以及一批優(yōu)秀的施工企業(yè)，在我國的住宅建設(shè)當(dāng)中一直領(lǐng)先。在京津冀的人居典范，天津新梅江區(qū)域發(fā)展論壇中，童悅仲就宅產(chǎn)業(yè)化常見觀點思辨觀點發(fā)表了自己的觀點。

住宅產(chǎn)業(yè)化不等同于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化

現(xiàn)在很多城市，定量的裝配結(jié)構(gòu)是企業(yè)拿地的必須條件。住宅產(chǎn)業(yè)化不能完全等于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化，因為主體結(jié)構(gòu)在建筑工程，一個工程只是九大標(biāo)準之一，一個建筑工程可以分為九個分步。

童悅仲說：“住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該包括所有的東西，主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化不能簡單等于主體結(jié)構(gòu)的預(yù)制裝配化。”童悅仲說認為，現(xiàn)在我們的商品發(fā)展、新型的腳手架，這種方式不能完全排除在外。所以，把住宅產(chǎn)業(yè)化就等同于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化是不夠完整的。”

產(chǎn)業(yè)化住宅還沒有形成規(guī)模

“現(xiàn)在很多企業(yè)覺得做產(chǎn)業(yè)化虧本，所以要增加很多的成本，這并不成立。”童悅仲舉例：“70十年代美國人養(yǎng)雞一家可以養(yǎng)幾萬只雞，而中國農(nóng)村老一家養(yǎng)十幾只都養(yǎng)不起，但是產(chǎn)業(yè)化以后我們也可以養(yǎng)上萬只雞，所以產(chǎn)業(yè)化的目的絕對不是增加成本，肯定是為了降低成本，提高競爭。住宅產(chǎn)業(yè)化實際上也是一樣，但是為什么現(xiàn)在大家都說住宅產(chǎn)業(yè)化成本要高呢?因為還沒有形成規(guī)模。”

住宅的生產(chǎn)方式近年來已有進步

現(xiàn)如今有很多人質(zhì)疑，這么多年搞產(chǎn)業(yè)化進度不大。

對此，童悅仲則表示，這種觀點無可厚非，近些年的產(chǎn)業(yè)化一方面確實和預(yù)期有差距，但我們實際上也是有很大進步。現(xiàn)如今，全國不只是大中城市，現(xiàn)在小城市也基本普及了沙土運輸車輛。我們廚房設(shè)備現(xiàn)在都是成套，很容易組裝，質(zhì)量也很好，市場上有各種各樣的不同廠家生產(chǎn)的。另外，我們的室內(nèi)裝修，基本都是成套的木門，到現(xiàn)場工人很快能安裝。這在幾十年以前，不可想象。一個門的安裝要幾套工序，在工廠里制作好以后運到現(xiàn)場安裝上，然后油一遍油漆，時間很長，做地板，把它拋光、油漆，現(xiàn)在地板都是到現(xiàn)場，一間房間很短的時間就可以裝好。。

住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破壁壘

90年代，外國的施工企業(yè)到工作來承包工程，想進來只有四種情況可以進：第一種情況就是外商投資，或者是適用外國的項目，需要外國的企業(yè)來施工。第二種情況就是利用了國際的融資。第三種情況，中外合資企業(yè)投資的項目，有國外的施工企業(yè)來承擔(dān)。第四種項目，如果中方來投資，跟中國的企業(yè)成立合資公司。童悅仲認為，這四個條件很苛刻，所以國外的施工企業(yè)到現(xiàn)在進入中國大陸的也很少，這種情況就是我們現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)化推進的有點不如預(yù)期的一個很重要的原因。”

對此，童悅仲回憶：“云南省在80年代建一個水電站，其中第三部分是廠房樞紐，這其中要把山打穿，中國資金不夠，跟世界銀行貸款。按照當(dāng)時世界銀行貸款的規(guī)則要面向全球招標(biāo)，所以全球有32家企業(yè)來競標(biāo)。當(dāng)時，日本的報價低的出奇，雖然他中標(biāo)了，大家就準備看他的笑話，但是事實上，大成建設(shè)不但完成了，而且提前完成了。大成建設(shè)接到任務(wù)之后，從日本只來了三十個人個管理人員和技術(shù)人員。然后在中國招了將近500個技術(shù)工人和一些技術(shù)人員。工程建成之后質(zhì)量也很好，對當(dāng)時的中國工業(yè)是一個很大的沖擊。”

所以，童悅仲認為：”從管理上來看跟現(xiàn)在的管理差不太多，到現(xiàn)在我們還沒有完全掌握，住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破這樣的壁壘，改革開放還是我們政策的方向。”

我國高品質(zhì)住宅的品質(zhì)仍有不足

我們現(xiàn)在有些項目自己覺得搞得不錯，已經(jīng)幾乎是跟世界上最先進的水平一樣了，無可挑剔了，但是事實上往往不一定。

對此，童悅仲表示，首先，我覺得綠色很重要，這個新梅江也做了很大的投入，金僑新梅江壹號采用新風(fēng)系統(tǒng)，可以把PM2.5消除到最小，這是綠色建設(shè)理念的一部分。其次是，建筑的長壽。我們現(xiàn)在的建筑要盡量想提高它的使用壽命，所以我們中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的會長，都提出要延長住宅的使用年限，讓建筑物更長壽。最后：是適老化。去年我們國家已經(jīng)達到14%點幾，2020年中國老齡化要突破三億，兩年兩億二百萬。我們的住宅一定要考慮老齡化的問題，今后新建的小區(qū)一定要考慮適老化。對此，金僑新梅江壹號，每個單元至少都有能進出擔(dān)架的電梯，也是我們國家修改以后的強制條文，據(jù)說天津市先走一步，這個非常好。