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近期房地產政策收效不大原因何在

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10月20日,從權威人士處獲悉,有關部門正在各大城市和機構之間調研有關完善二手房營業(yè)稅的政策。有業(yè)內人士建議,為刺激市場交易,二手房交易營業(yè)稅的免征期限應調整至2年。在有關智囊機構向監(jiān)管層提交的調研報告中就包括了這條建議,以刺激二手房交易。繼近來房地產調控政策松綁后,政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支持市場。

這一政策具有較大的刺激作用,因為營業(yè)稅稅率較高,個人住宅物業(yè)轉讓營業(yè)稅為5.6%左右,降低營業(yè)稅,將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機構統(tǒng)計,目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的,如果能改為滿2年,會再有10%~5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用,本質是為2年到5年的短期交易降低成本,有利于投資者入場,投資者手握最敏感資金,一旦房地產投資收益2年超過信托等投資品收益,有部分資金可能重新入場。

不要對調低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望,在賣方市場中,賣方可以轉嫁給買方,到手的是凈收入。2011年調高營業(yè)稅,短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭,投到水里會有漣漪,但不是持續(xù)不斷的投石激水。

只有房產稅才能起到長期作用,因為房產稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產稅立法,四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向,不太可能出臺細則,此時提出房產稅立法加快,無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單,透露稅收改革時間表:“十二五”完成營改增目標;完善消費稅制度;逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對于備受關注的房地產稅,表示加快房地產稅立法并適時推進改革,使房地產稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時間表,應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩(wěn)定與否而定,最快是“十二五”期末,即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果,美國等大多通過房貸利率來調節(jié)市場冷熱。國慶節(jié)前夕,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文,調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯(lián)合發(fā)文,降低住房公積金申請門檻。

可惜,商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率,首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快,有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代,商業(yè)銀行不可能放棄利潤來給房地產市場抬轎子,除非央行給房貸定向寬松。這未必不是好事。

長期加快房地產市場資金流動性的辦法是房貸資產證券化,類似于美國版MBS。這是完美的設計,銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財產品,由投資者購買理財產品釋放出資金,定向投入房地產市場的剛需貸款與改善型住房。

可惜得很,商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產市場上升時,房貸表面是低風險產品,個人房貸的違約率只有0.4%左右,是銀行的優(yōu)質資產。銀行如果進行MBS產品設計,搭上大量人力物力,沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù),銀行內在動力不足。

如果把優(yōu)質的房貸打包成產品出售,銀行寧愿自己持有,如果是房價已經下行的市場貸款,金融同行也不會出手購買。并且,房貸資產證券化產品收益率還不如貸款利率,盈利空間不大。人人都知道是大方向,但人人都愿意跟在他人身后行事,不想貿然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產證券化將撬動10萬億元資金,就現(xiàn)實而言尚有很長的路要走。因此,最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產稅收政策預期不明,房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。

發(fā)布:2007-07-17 10:51    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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