巫保民：寫字樓開發(fā)須以創(chuàng)新突圍

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戴德梁行成都公司總經理 巫保民

2014年嚴峻的市場形勢迫使房企各自尋找出路，商業(yè)地產成為兵家必爭之地，而寫字樓的大規(guī)模開發(fā)建設也從側面反映出房地產市場發(fā)展逐漸成熟、走向細分。然而，如今中國寫字樓市場是否已經過剩，成了業(yè)內一個頗受爭議的話題。

日前，戴德梁行和中國房地產業(yè)協會共同研究發(fā)布了“中國商務寫字樓指數”，該指數反映了16個城市現有供給與需求的平衡情況。報告認為，無論一線城市還是二線城市，在未來三年都面臨著寫字樓供大于求的局面。相較而言，二線城市供求關系失衡情況更為突出。

其中，成都由于供需嚴重失衡、難以被快速吸納而被劃分為“六類城市”。報告預計，未來三年成都主城區(qū)將有超過200萬平方米的甲級寫字樓入市，空置率將達到50%，寫字樓近幾年集中釋放，大量超出現階段市場吸收能級。盡管中國經濟在逐步向第三產業(yè)轉型，會釋放出大量新增需求，吸納量會逐漸上漲，但是空置率依然不可小覷。

“將成都劃為六類城市主要是指其目前市場狀況不佳，但前景依然是樂觀的。3~5年消化周期之后，成都甲級寫字樓供應大潮退去，第三產業(yè)的快速發(fā)展推動市場吸納的持續(xù)活躍將使得市場達到新的平衡，之后，空置率將大幅下降。”戴德梁行成都公司總經理巫保民表示。

而對于開發(fā)商而言，巫保民認為，單純地拼硬件、拼價格已經無法突出重圍了，需要對市場進行細分，對目標市場進行深入研究，以創(chuàng)新的方式契合目標市場的需求。

Q：由戴德梁行和中國房地產業(yè)協會共同研究發(fā)布的“中國商務寫字樓指數”中，成都被劃分為“六類城市”，其原因是什么?

巫保民：中國商務寫字樓指數是通過監(jiān)測國內16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置率、新入市的高端寫字樓項目出租速度、吸納量等主要指標而得出的。此處的“六類城市”主要是針對成都高端寫字樓市場2014年三季度的租金、空置率水平以及未來3~5年新增供應量的情況來講的。

成都目前的情況屬于階段性供過于求。前期商業(yè)用地指標過多以及開發(fā)商對寫字樓市場的看好，帶來了市場供應爆發(fā)性的增長。2012年以來的三年時間中，成都主城區(qū)寫字樓新增供應面積在100萬平方米左右，而未來三年的新增面積還要增加一倍。市場供應在近幾年集中釋放，大大超出了現階段的市場吸納能級。

就區(qū)域來看，新興的商務區(qū)如天府新區(qū)、東大街無疑是市場激烈競爭的重災區(qū)，空置率始終保持高位。大量新商業(yè)項目涌入市場，更多集中在新興商務區(qū)，這些項目除了要面對高供應量所帶來的市場壓力，還需要克服新興區(qū)域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便問題。目前成都寫字樓空置率在50%左右，這在全球寫字樓市場中都是前所未有的。

Q：“六類城市”這個名詞是不是也在一定程度上標示了成都寫字樓市場的危機信號?

巫保民：“六類城市”這個名詞對于成都寫字樓市場并不是危機的信號。

“六類城市”只是對成都寫字樓市場現狀的評價，并不是對成都寫字樓市場未來發(fā)展?jié)摿Φ脑u價。“六類城市”主要是從成都寫字樓供需失衡、難以被市場快速吸納的現狀去衡量的，成都高端寫字樓市場目前正處于供過于求、空置率高企、租金盤整困難的時期。然而我們認為，市場目前的困境并不能掩蓋前景的樂觀。

近兩年，政府已經意識到以前商業(yè)用地無節(jié)制供應帶來的問題，推地節(jié)奏已經慢下來，并且主城可開發(fā)用地日益稀少，樓宇經濟和現代服務業(yè)的發(fā)展被政府放在了很重要的位置。自2012年達到高峰之后，銷售型寫字樓的市場投資已趨于理性，以企業(yè)為主的自用群體的購買力呈增長態(tài)勢。并且，四川省政府的統(tǒng)計報告顯示，以世界500強為主要代表的高端客戶群體入住率持續(xù)上漲。成都是全世界商業(yè)地產發(fā)展速度最快的城市之一，因此，我們可以預見，3~5年的消化周期之后，成都甲級寫字樓供應大潮退去，第三產業(yè)的快速發(fā)展推動市場吸納的持續(xù)活躍將使得市場達到新的平衡，之后，空置率將大幅下降。

目前成都寫字樓的市場數據的確很嚴峻，但并不能說明市場岌岌可?！，F代服務業(yè)的快速發(fā)展會促進高端寫字樓吸納量快速增長。而且，中國房地產建設工期延誤現象屢見不鮮。開發(fā)商為避開供應高峰，常常有意推遲工程進度，資金短缺或開發(fā)所需政府許可證發(fā)放延期等原因也會導致工程延期。過去四年間，每年實際新增的供應量均低于預期供應量，每年延誤的比例高達30%~40%。因此市場供過于求的實際情況并非如數字顯示的一般糟糕。

Q：目前寫字樓市場空置率高、資金回籠不到位、資金盤整困難，開發(fā)商又推遲寫字樓入市、拉長開發(fā)周期，是否會加重資金成本壓力?

巫保民：這是必然的。天府新區(qū)晉級為國家級新區(qū)，在轄區(qū)內實行更開放和優(yōu)惠的特殊政策，政府的支持對天府新區(qū)的發(fā)展是一大利好。但是目前來看，天府新區(qū)屬于新興商務區(qū)，區(qū)域內還存在基礎設施建設有待完善、交通不便的問題，新項目會面對比較大的招商壓力，資金回籠需要一定的周期。但現在在信貸收緊的情況下，很多天府新區(qū)的地塊都由中字頭企業(yè)或者外企競得，它們實力雄厚、資金鏈穩(wěn)定，可以承受資金成本壓力和長消化周期，這樣也使市場可以保持一種健康狀態(tài)。

Q：城南板塊作為成都重點發(fā)展的區(qū)域，早已經是寫字樓的主戰(zhàn)場，供應量穩(wěn)居第一，如何看待城南市場未來發(fā)展?

巫保民：這里的主戰(zhàn)場主要指的是城南的天府新城的區(qū)域。

目前我們可以看到，整個天府新城正處于一個加速形成期，住宅、購物中心、寫字樓都有大量供應不斷投入市場，入住率低于全市平均水平幾乎是每種物業(yè)的共同難題。

就甲級寫字樓來看，城南區(qū)域的空置率是全市最高的，租金為全市最低。銷售型的寫字樓在這個區(qū)域的市場形勢更加嚴峻，大量的中檔寫字樓同質化現象嚴重，市場陷入打價格戰(zhàn)的惡性競爭，如環(huán)球中心大量寫字樓的租金不足50元/平方米/月。后期天府新城還有大量項目入市，高端項目由于業(yè)權的統(tǒng)一性，可以在招商或者服務上打造一定的特色，避開同質化競爭，但銷售型的項目后市情況堪憂。

在寫字樓市場上，單純拼硬件、拼價格已經無法突出重圍了，需要對市場進行細分，對目標市場進行深入研究，以創(chuàng)新的方式契合目標市場的需求。開發(fā)商可以逐漸從產品銷售方轉變?yōu)榫C合運營者的角色，打造較好的產品硬件，關鍵是提升后期服務質量，如搭建資源平臺、企業(yè)品牌升級;使用節(jié)能、自動化的設備進行管理，打造人性化、生態(tài)化、智能化樓宇，打造特色樓宇等。

Q：目前經濟下行，住宅市場處于寒冬，開發(fā)商都開始發(fā)力商業(yè)地產，原有的商業(yè)地產商是否也會有危機感?

巫保民：對于商業(yè)地產開發(fā)商來說，危機感應該早已出現。很多商業(yè)地產開發(fā)商都是由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉型而來的，信貸緊縮的情況下，住宅開發(fā)的現金流并不足以支撐商業(yè)地產的長周期操作。我們從近兩年成都購物中心延遲開業(yè)、閉門調整業(yè)態(tài)、調整商戶、招商困難、高端寫字樓租金下行、空置率上升，中低端寫字樓去化速度減緩等種種現象得知，商業(yè)地產的危機早已顯現。

寫字樓的大規(guī)模開發(fā)建設是房地產市場發(fā)展成熟、達到細分的必然產物，其發(fā)展能夠反映該城市總體經濟狀況和現代化程度。超甲級寫字樓在市場中受到追捧，去化難度不大，中檔寫字樓處于危險邊緣。激烈的競爭環(huán)境中，很多開發(fā)商開始更加注重后期客戶入住體驗、產業(yè)導入等問題，促進寫字樓運營管理和整體商務環(huán)境的提升。