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易憲容:深圳樓市回暖原因是價(jià)格下調(diào)
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最近,隨著政府出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)新政策,特別是國(guó)務(wù)院推出的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及連續(xù)的降息,深圳房地產(chǎn)在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的觀望之后,一些市民終于選擇在最近出手,深圳房地產(chǎn)在價(jià)跌量升的配合下呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。因此,不少人借此現(xiàn)象說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖,現(xiàn)在該是抄底的時(shí)機(jī)。其實(shí),這或是一種炒作,或是一種對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷不清。我最近去過(guò)深圳幾次,也知道一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,從一些項(xiàng)目銷售的情況來(lái)看,市場(chǎng)是出現(xiàn)一些回暖的現(xiàn)象。比如說(shuō),戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份深圳一手房共成交6435套,成交面積59.18萬(wàn)平方米,比10月的成交套數(shù)多了近3000套,為今年單月成交套數(shù)之最,成交均價(jià)12396元/平方米,與10月份相比略有下降,降幅為2.44%。
但是,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,最為根本的原因是在房?jī)r(jià)全面下調(diào)。其實(shí),目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,根本上也是價(jià)格調(diào)整問(wèn)題。房?jī)r(jià)調(diào)整深度越大,市場(chǎng)需求越是容易釋放出來(lái)。
從深圳的情況來(lái)看,寶安區(qū)在大量普通住宅成交的情況下,成交均價(jià)進(jìn)一步回落,11月17日至23日一周均價(jià)為10960元/平方米,環(huán)比下跌11%。在11月上半月開(kāi)盤(pán)的10個(gè)區(qū)域大盤(pán)中,有6個(gè)開(kāi)盤(pán)銷售率達(dá)到五成以上,而這些樓盤(pán)的熱銷,均是由于價(jià)格創(chuàng)下了區(qū)域內(nèi)的新低,其中,航空新城1號(hào)均價(jià)僅5300元/平方米。而一些沒(méi)有急于進(jìn)行降價(jià)促銷的項(xiàng)目,場(chǎng)面依舊冷清,深圳樓市出現(xiàn)嚴(yán)重的冷熱不均現(xiàn)象。
從上述深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看,市場(chǎng)之所以回暖,關(guān)鍵還是價(jià)格問(wèn)題。如果房?jī)r(jià)不調(diào)整,或是調(diào)整不充分,房地產(chǎn)銷售要想回暖是不可能的。深圳是這樣,全國(guó)其他地方也是如此。比如說(shuō),不少地方都在炒作外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底,山西煤老板及溫州炒房團(tuán)抄底。當(dāng)然,這種現(xiàn)象偶有發(fā)生,他們買了幾套房子,就是投資者抄底嗎?
試想,目前全球金融海嘯已經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沖擊,海外機(jī)構(gòu)及個(gè)人的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水,國(guó)內(nèi)居民也沒(méi)有能力進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退,中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下,全國(guó)所有的行業(yè)都出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整,為什么樓市不會(huì)大調(diào)整呢?為什么只是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有大量投資者進(jìn)入呢?是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商太低估了民眾的智慧吧!
因此,就目前的房地產(chǎn)而言,價(jià)格全面地回歸理性,是房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境的關(guān)鍵。特別是一些一線城市,由于這些城市的房?jī)r(jià)曾連續(xù)上漲10年,民眾根本沒(méi)有能力進(jìn)入這樣高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)了,它想不調(diào)整就走出困境,或不調(diào)整就回暖是根本就不可能的。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,最為重要的原因是房?jī)r(jià)全面下調(diào),除此之外,沒(méi)有更多的選擇。深圳是這樣,全國(guó)許多城市特別一線城市更是如此。

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