2013年深圳商鋪發(fā)展走勢預測

1、南山商鋪數年大熱，成深圳商鋪開發(fā)焦點區(qū)域

伴隨住宅開發(fā)熱潮，南山區(qū)的人口由2002年的57.9萬將增長至2010年的約110萬人，引發(fā)南山商業(yè)的大發(fā)展。同時，受深港西部通道、南頭關口外擴及地鐵等利好影響，更將加速南山商業(yè)的發(fā)展。毫無疑問，南山商鋪市場在未來數年內仍將大熱，成為深圳商鋪開發(fā)焦點區(qū)域。

2、龍崗“大物流”產業(yè)導向，專業(yè)市場備受看好

龍崗中心城（及龍崗鎮(zhèn)城區(qū)）作為區(qū)域行政中心，也是龍崗區(qū)的商業(yè)中心，在“大工業(yè)、大物流、大旅游”的定位推動下，商業(yè)市場尤其是專業(yè)市場必將取得快速的發(fā)展和良好的市場效應。

3、南頭寶安商業(yè)一體化

隨著南頭關口外擴與交通改造（寶松快速干道、港灣大道及地鐵等）的進行，南山寶安商業(yè)一體化時代即將到來，深圳西部商業(yè)帶（從南山半島到寶安西鄉(xiāng)）也將逐步成型，從而帶來無限商機。南山與寶安的商業(yè)結構將會得到合理化調整，有效激活兩地商業(yè)的發(fā)展。

4、關外商鋪嶄露頭角，集鎮(zhèn)商業(yè)充滿商機“關外商鋪”的定義是暫時的。

隨著深圳市“衛(wèi)星城”計劃的推進，隨著龍崗、寶安納入特區(qū)，關外各鎮(zhèn)比較落后的商業(yè)必得到飛速發(fā)展，尤其是零售業(yè)與專業(yè)市場?？梢哉f，關外集鎮(zhèn)商業(yè)充滿商機，那將是深圳商業(yè)的第二個春天。

5、返租銷售遇障礙，經營將備受重視

近幾年來，小面積產權式商鋪引起陣陣投資熱潮，但其所帶來的大商家合同期滿后的續(xù)租、合同期內能否得到良好的經營以及返租期結束后商場經營問題亟需得到恰當處理。未來的商業(yè)經營將被重視，并走“中介化、證券化”道路，以專業(yè)商業(yè)經營公司為橋梁，構建起合理的委托經營機制；而“返租后遺癥”則有待商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。

6、各類專業(yè)公司全程介入，專業(yè)商鋪代理公司崛起

現在的商服物業(yè)開發(fā)產生眾多問題，如格局規(guī)劃不合理、商場“死角”頻現及黃金位置用作服務設施等。所以未來發(fā)展商將側重投資開發(fā)，減少介入或不介入經營，而由商業(yè)規(guī)劃設計公司、專業(yè)商業(yè)地產代理公司及商業(yè)經營公司等各類專業(yè)公司全程介入運作。商服物業(yè)開發(fā)鏈條逐步成熟，“開發(fā)投資———早期專業(yè)策劃———商業(yè)規(guī)劃設計———代理租售———商業(yè)經營”日漸成型。專業(yè)商鋪代理公司迅速崛起，專業(yè)商業(yè)開發(fā)人才逐步成熟。商業(yè)物業(yè)代理與住宅代理將產生不成文的天然界線。住宅代理比較受地域限制，而商鋪代理將不會受太多影響，從而催生業(yè)務全國化的專業(yè)商鋪代理公司。

7、住宅裙樓商業(yè)運作將生巨變

目前眾多住宅裙樓的柱網、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則以及核心桶等現象，極大地影響了整個市場，給商場產權銷售及后期經營帶來嚴重障礙，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商場的商業(yè)價值。各城市住宅裙樓商業(yè)市場極其龐大，但整體操作比較落后，亟待提高。未來住宅裙樓的開發(fā)方式將會發(fā)生變革，將有效促進住宅裙樓的合理化改革，引發(fā)新一輪的住宅裙樓商業(yè)開發(fā)熱潮。

8、港人消費商業(yè)市場引起關注

深港西部通道、24 小時通關、地鐵接駁香港、港深穗經濟帶的崛起等等，將給深圳帶來巨大的港人消費市場，也將催生針對港人消費為核心的商業(yè)群。每年港人來深商業(yè)消費100 多億港元，并呈高速增長趨勢，預計到2012至2016年，港人消費額將會翻番，從而引發(fā)眾多房地產開發(fā)商與商業(yè)經營者的關注。

9、改造類商業(yè)潛力巨大

隨著城市化進程的提高，城區(qū)版塊功能的調整，未來將有更多的原有建筑或舊商業(yè)會進行大規(guī)模的商業(yè)改造，并產生巨大的商業(yè)價值。這一市場暫未得到重視，但卻是未來商鋪開發(fā)的重點。

10、商鋪開發(fā)追求長期價值最大化，未來將“重營、重租、輕售”

未來的發(fā)展趨勢是商鋪“重營、重租、輕售”。發(fā)展比較成熟的香港商鋪市場基本遵循80／20 原則，即20%銷售，80%出租，從而獲取更高的長期租金收益。商鋪開發(fā)必須以“經營”為本，經營好可以提升商業(yè)物業(yè)價值并減低投資者風險；同時，在經營好的基礎上，開發(fā)商根據資金的需求可租可售。而未來隨著可供開發(fā)的商業(yè)物業(yè)逐漸減少，擁有屬于“旺鋪”物業(yè)將是商鋪投資的重要方式。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關鍵字：商鋪

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