2015年一級建造師考試《法規(guī)及相關》：抵押

　　1Z302072抵押

　?。?）抵押的概念

　　抵押是指債務人或者第三人不轉移對特定財產（主要是不動產）的占有，將該財產作為債權的擔保。

　　（2）禁止抵押的財產（※※※）

　　1）土地所有權；

　　2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)廠房等建筑抵押的除外；

　　3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療設施和其他社會公益設施；

　　4）所有權、使用權不明確或有爭議的財產：

　　5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；

　　6）依法不得抵押的其他財產。

　　以抵押作不履行合同的擔保，還應依據有關法律、法規(guī)簽訂抵押合同并辦理抵押登記。

　?。?）抵押合同

　　抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：

　　1）被擔保的主債權種類、數額；

　　2）債務人履行債務的期限；

　　3）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

　　4）抵押擔保的范圍；

　　5）當事人認為需要約定的其他事項。

　　法律規(guī)定，抵押人以土地使用權、城市房地產權等財產作為抵押物時，當事人應到有關主管登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。

　?。?）抵押的效力

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　《擔保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　轉讓抵押物和價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

　　抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人認定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅時，抵押權也消滅。

　?。?）抵押權的實現(xiàn)

　　當債務履行期屆滿而抵押權人未受清償的，債權人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　法律規(guī)定，為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現(xiàn)抵押權后，有權向債務人追償。

　　此外，抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

　?。?）最高額抵押

　　最高低押額，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。借款合同可以附最高額抵押合同，此外，債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。最高額抵押的主合同債權不得轉讓。

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