農村房屋能抵押貸款嗎？

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摘要：農民黃某從事種植業(yè)，到了播種時節(jié)，黃某的資金上出現了一些問題，他想通過貸款救急。于是黃某與某銀行簽訂了《借款合同》，但是到期后，由于收成不好，黃某未能還上，銀行要執(zhí)行《借款合同》，現在就農村房屋抵押是否有效問題引出了爭議，看下文分解


【案情】

　　農民黃某從事種植業(yè)，到了播種時節(jié)，黃某的資金上出現了一些問題，他想通過貸款救急。于是黃某與某銀行簽訂了《借款合同》，合同約定：某農村商業(yè)銀行借款給黃某8萬元，借期1年，免利息，借款用途為周轉，借款種類為抵押貸款。雙方還約定，借款人不按期歸還貸款本金又未獲準展期，從逾期之日起需交罰息。由于借款銀行要求提供擔保，于是黃某找其兄弟黃某某提供擔保，黃某某同意以其農村集體所有土地上的房屋對上述貸款提供抵押擔保，兩人遂與該銀行簽訂了《最高抵押合同》并辦理了抵押登記。

　　后因農作物收成不好，借款到期后黃某無力償還銀行借款，該銀行起訴至法院，要求黃某償還所欠借款及逾期罰息，并要求對黃某某提供的抵押物拍賣、變賣或折價處理所得價款享有優(yōu)先受償權。

【爭議】

　　本案爭議焦點在于黃某某提供的房屋抵押是否有效?對此存在兩種不同意見。

　　第一種意見認為，黃某某以其所有的房產為黃某借款提供抵押，簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，抵押行為合法有效。

　　第二種意見認為，本案房屋的抵押無效。這是因為我國《擔保法》第37條第2項、《物權法》第184條第2項均明確規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。而根據“地隨房走”的原則，本案合同中房屋占用范圍內的宅基地使用權也必將隨之被抵押，這直接違反了上述法律規(guī)定。同時，《土地管理法》第62條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。住房是人們生活中不可缺少的棲身場所，如果農民把自己所有的房屋用于抵押，在實現抵押權后，就不得再申請宅基地建房，抵押人將會居無定所，不利于社會的穩(wěn)定。

　　筆者同意第一種意見，主要理由如下：

　　一、從目前法律規(guī)定來看，沒有關于禁止農村房屋抵押的規(guī)定。《擔保法》第43條規(guī)定：“當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。”而根據司法部頒布的《公證機構辦理抵押登記辦法》第3條規(guī)定，位于農村的個人私有房產屬于《擔保法》第43條規(guī)定的“其他財產”。同時，《擔保法》第34條規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押，《物權法》第180條也規(guī)定“建筑物和其他土地附著物”可用于抵押。綜上，盡管我國法律沒有直接明確地規(guī)定農村房屋可以抵押，但是從相關的法律規(guī)定來看，農村房屋應當是允許抵押的。

　　二、擔保法》和《物權法》均禁止宅基地使用權抵押，其目的在于防止農民失去住房及宅基地而流離失所，以維護社會穩(wěn)定。但如憑此就理解為農村房屋所有權亦不得抵押，則對農村私有房屋的流轉限制過于嚴苛，其限制程度遠遠超出了《土地管理法》等法律的規(guī)定，不符合農民以私有房屋抵押進行融資的現實需要。根據《土地管理法》第62條第4款的規(guī)定，農村村民可以出賣住房，即實現私有房屋的所有權在不同所有者之間的轉讓。而所謂抵押，依據《擔保法》第33條和《物權法》第179條的規(guī)定，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。不難看出，抵押權最終不外乎通過對抵押財產進行折價、拍賣、變賣三種方式來實現，其和買賣沒有本質區(qū)別。