2015房地產估價師《經營與管理》講義（6）

　　第五節(jié) 物業(yè)管理費用的測算與財務報告

　　1．收益性物業(yè)經營狀況的評估

　　1.1 相關專業(yè)術語

　　潛在毛租金收入

　　潛在毛租金收入＝全部可出租面積×最大可能租金水平

　　空置和收租損失

　　空置雖然減少租金，但不是損失

　　其他收入

　　一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入

　　經營費用

　　包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本、為租戶提供服務的成本、保險費、房產稅和法律費用

　　注意抵押貸款還本付息額不屬于經營費用

　　凈經營收入

　　凈經營收入＝有效毛收入－經營費用

　　抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益價值中

　　現金流

　　稅前現金流＝凈經營收入－抵押貸款還本付息

　　稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅

　　【2009年真題】

　　收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】稱為潛在毛收入

　　【2009年真題】

　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入未30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（ ）萬元。
　　A．22.0
　　B．24.0
　　C．25.6
　　D．26.0

　　【答案】D

　　【解析】有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%+2＝26

　　【2008年真題】

　　下列關于物業(yè)經營產生的現金流的表達式中，正確的是（ ）。
　　A．稅前現金流=有效毛收入一經營費用
　　B．稅前現金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
　　C．稅后現金流=稅前現金流一所得稅
　　D．稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅

　　【答案】D

　　【解析】稅前現金流＝凈經營收入－抵押貸款還本付息

　　【2008年真題】

　　不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（ ）。
　　A．抵押貸款利息
　　B．公共設施維修費
　　C．房產稅
　　D．物業(yè)保險費

　　【答案】A

　　【2007年真題】

　　某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（ ）萬元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700

　　【答案】C

　　【解析】凈經營收入＝有效毛收入－經營費用＝1000-1000×5%-1000×30%=650

　　注意：貸款還本付息不計入運營費用。計算凈經營收入時不考慮所得稅和準備金。

　　【2006年真題】

　　下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經營費用范圍的是（ ）。
　　A．保險費
　　B．房產稅
　　C．法律費
　　D．貸款利息

　　【答案】D
　　【解析】抵押貸款還本付息不屬于經營費用。

　　【2006年真題】

　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22

　　【答案】B
　　【解析】有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真題】

　　收益性房地產投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經營費用。（ ）

　　【答案】x
　　【解析】抵押貸款還本付息不屬于經營費用。

 泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通