房地產估價工作的必要性

　?。ㄒ唬I(yè)估價存在的基本前提一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進步帶來的貢獻，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會中存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。

　　雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業(yè)希望所有的資產都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業(yè)估價。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（法釋［2004］16號）第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。這是因為：一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價。一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價顯得不經濟，則也不需要專業(yè)估價。

　?。ǘ┓康禺a需要專業(yè)估價真正需要專業(yè)估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產資源、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，由于房地產具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，房地產市場又是典型的不完全市場。在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買者和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產所有權（中國為房屋所有權和建設用地使用權）可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，在其判斷中要求有專門知識和經驗，所以需要房地產估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正?；?，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經驗有很大的差異，例如質量、性能、新舊程度、產權狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。例如，對于房地產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務不同，而類似于設計。建筑設計、汽車設計、服裝設計、發(fā)型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業(yè)知識和經驗的估價師得出的估價結果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應的估價師。國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產、古董和藝術品、礦產資源、機器設備、企業(yè)價值、無形資產等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經濟發(fā)達國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產估價兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產估價師專做小型的（一至四個單元）給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產估價中，有的房地產估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產估價師可能專做工業(yè)房地產估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產估價?？傊纼r如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務都可承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質服務，進而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重、沒有尊嚴，估價行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。至于估價機構，可以根據擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產估價業(yè)務，成為某種專業(yè)的估價機構；或者從事多種資產估價業(yè)務，成為綜合性的估價機構。

　?。ㄈ┓康禺a估價在估價行業(yè)中占主體房地產估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是由下列3個方面決定的：

　　（1）房地產“量大面廣”，其他資產的數(shù)量相對較少。房地產數(shù)量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產一項，僅占30%～50%.例如，1990年美國的房地產價值為8.8萬億美元，大約占美國全部財富的56%.房地產也是家庭財產的最重要組成部分。據有關資料，房地產占家庭總資產的比重，在西歐國家為30%～40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產資產4倍于其股票資產。2002年，中國農村居民的財產中，土地和房產是最大的兩項，約占74%；城市居民的財產中，房產占的比重高達64.39%.在總量不多于房地產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業(yè)估價。某些資產雖然在理論上需要專業(yè)估價，但因為數(shù)量很少，估價業(yè)務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師這種專門職業(yè)。一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產估價專業(yè)相對更小，房地產估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。

　　（2）房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。房地產以外的其他資產主要是發(fā)生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。房地產除了發(fā)生轉讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產轉讓需要估價，而且房地產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價?？v觀古今中外，對房地產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。

　　（3）房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。因為房地產估價師不僅懂得房地產價值及其評估，而且具備有關房地產價格及其影響因素的專業(yè)知識和經驗，了解房地產市場行情，所以，房地產估價師也是“房地產價格專家”、“房地產市場分析專家”、“房地產投資顧問”，人們通常還要求房地產估價師和房地產估價機構承擔房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產資產管理等業(yè)務。這就使得房地產估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。

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