2015房地產估價師理論與方法考點總結：房地產價格影響因素

　　第四章 房地產價格影響因素

　　第三節(jié) 人口因素

　　房地產特別是居住房地產的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小的一個基本因素，人的數量、素質、構成等狀況，對房地產價格有很大的影響。下面主要從人口數量、人口素質、人口結構三個方面來說明人口因素對房地產價格的影響。

　　一、人口數量

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。在某一地區(qū)（如某個城市），當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下降。

　　引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內人口增長的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口增長率＝（本年人口增長絕對數/年平均總人數）×100％

　　人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。反映人口自然增減速度的指標主要是人口自然增長率。某一地區(qū)的人口自然增長率是該地區(qū)一年內人口因出生和死亡因素的消長導致的該地區(qū)人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口自然增長率＝［（本年出生人數－本年死亡人數）/年平均總人數］×100％＝人口出生率-人口死亡率

　　人口出生率的高低與人口的年齡構成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統(tǒng)觀念和習俗、醫(yī)療衛(wèi)生條件以及國家計劃生育政策等有密切的關系。人口死亡率則受人口的年齡構成、衛(wèi)生保健條件、生活水平等因素的影響。

　　人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長率。某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內人口因遷入和遷出因素的消長導致的該地區(qū)人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

　　人口機械增長率＝［（本年遷入人數-本年遷出人數）/年平均總人數］×100％

　　在城市，特別是城鎮(zhèn)化導致的外來人口增加，對房地產的需求必然增加，從而會引起房地產價格上漲。人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來分析它們對不同類型房地產的價格影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產價格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產價格；另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產價格。

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