2015房地產估價師考試《理論與方法》：狀況調整的方法

　　7．房地產狀況調整

　　7.1房地產狀況調整的含義

　　7.2房地產狀況調整的內容

　　7.3房地產狀況調整的思路

　　7.4房地產狀況調整的方法

　　7.1房地產狀況調整的含義

　　進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格

　　可經實例房地產狀況應是其成交價格所對對應或反映的房地產狀況

　　估價對象房地產狀況通常是估價時點時的狀況，但根據不同的的估價目的也有不同的情況

　　7.2房地產狀況調整的內容（三內容）

　　區(qū)位狀況調整

　　實物狀況調整

　　權益狀況調整

　　【2006年真題】

　　市場法中實物狀況比較和調整的內容包括（ ?。?。

　　A．環(huán)境

　　B．地形地勢

　　C．外部配套設施

　　D．內部基礎設施完備程度

　　E．裝飾裝修

　　【答案】BDE

　　AC屬于區(qū)位狀況調整

　　7.3房地產狀況調整的思路

　　總體的兩種思路

　　直接比較法－對估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較

　　間接比較法－設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較

　　調整方向

　　如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，應對可比實例成交價格減價

　　如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則對可比實例成交價格加價

　　具體思路

　　確定對估價對象這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素

　　判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況并進行比較，找出差異程度

　　將可比實例與估價對象之間的房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度

　　根據價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整

　　7.4房地產狀況調整的方法

　　一般方法

　　7.4.1百分率法

　　7.4.2差額法

　　具體方法

　　7.4.3直接比較調整

　　7.4.4間接比較調整

　　7.4.1百分率法

　　可比實例在其房地狀況下的價格×房地產狀況調整系數＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　房地產狀況調整系數以估價對象房地產狀況為基準來確定

　　假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分比率為±R%，則

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房是產狀況下的價格

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房是產狀況下的價格

　　7.4.2差額法

　　可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況調整金額＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　7.4.3直接比較調整

　　步驟

　　① 確定若干種對房地產價格有影響的房地產狀況方面的因素

　?、?根據每種因素對房地產價格的影響程度確定權重

　?、?以估價對象的房地產狀況為基準（100），將可比實例的房地產狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100

　　④ 將累計所得的分數轉化為調整價格的比率

　?、?利用該比率對可比實例價格進行調整

　　公式

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　7.4.4間接比較調整

　　第一步，標準化修正

　　設定一個標準房地產狀況為100，將估價對象及可比實例的房地產狀況均與標準房地產進行比較并評分，估價對象或可比實例好于標準房地產，則評分高于100，反之則低標

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　第二步，房地產狀況調整

　　可比實例在標準房地產狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格

　　可比實例在其房地產狀況下的價格×

　　【2006年真題】

　　在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為（ ?。?。

　　A．0.95

　　B．0.99

　　C．1.01

　　D．1.05

　　【答案】A

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