2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（40）

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　　附件主要包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。

　　第六部分：估價報告的常見錯誤

　　一、估價報告書不完整（估價報告共有8項內(nèi)容）

　　1.封面缺少下列某項目或該項目表述不正確

　?、偃鄙俟纼r項目名稱或表述不正確；

　?、谌鄙傥蟹交虮硎霾徽_；

　?、廴鄙俟纼r方或表述不正確；

　?、苋鄙俟纼r人員或表述不正確；

　?、萑鄙俟纼r作業(yè)日期或表述不正確；

　?、奕鄙俟纼r報告編號。

　　2.目錄（一般不會考）

　　3.缺少致委托方函或致委托方函內(nèi)容不全

　　按照規(guī)定，致函落款應為估價機構全稱，并加蓋機構公章；法定代表人應簽名、蓋章。相當一部分報告沒有機構蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。

　　一般來說，“致委托方函”應包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價結果及特殊事項等內(nèi)容。

　　4.估價師聲明缺少或其內(nèi)容不全

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 中要求，進行了實地查勘的估價人員應簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、蓋章。

　　重要專業(yè)幫助應具體說明，不應籠統(tǒng)說明。

　　5.估價假設和限制條件缺少或其內(nèi)容不全

　　①說明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設）；

　　②他項權利的影響（如抵押權對資產(chǎn)價值的影響未說明）；

　?、厶厥馓幚恚o法確認的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；

　?、軝嘧C說明（證載用途與現(xiàn)實用途不一致；產(chǎn)權問題；他項權利是否評估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業(yè)用地本應40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉讓的說明；等等）。

　　6.估價結果報告內(nèi)容不全（見后面“估價結果報告錯誤”專題講述）

　　7.估價技術報告內(nèi)容不全（見后面“估價技術報告錯誤”專題講述）

　　8.附件內(nèi)容不全

　　缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等某項內(nèi)容或多項內(nèi)容。

　　要注意估價報告書前后內(nèi)容的不一致，如：

　　（1）估價結果報告與估價技術報告的不一致；

　　（2）兩種估價方法之間的參數(shù)不一致（如基準地價修正法與比較法中的年期修正和資本化率）；

　　（3）估價結果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數(shù)不對應或不一致；

　　（4）前面的因素分析與后面的取值不一致；

　?。?）分析推理及有關說明與結論不一致。

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