2015房估案例與分析考點：居住房地產的估價

居住房地產的估價

影響居住房地產價格的因素

眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。影響居住房地產價格的因素很多，既包括城市經濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產業(yè)政策與導向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況

1．交通條件

交通條件對于不同類型的房地產含義不同，對于居住房地產而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價格的影響很大。

2．生活服務設施

生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務設施；因而對住宅的價格產生較大影響。住宅周邊的生活服務設施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

3．教育配套設施

教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素之一，教育配套設施對住宅價格的影響一方面體現在住宅周邊是否有中、小學和幼兒園、托兒所，而另一方面體現在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價格會因名校效應而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價對象教育配套設施時，是否有名校應該是實地查看的重要內容之一。

4．環(huán)境質量

環(huán)境質量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

責任編輯：lwg

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發(fā)布：2007-07-10 11:30 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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